Immobilienkauf aus steuerlicher Sicht -

Privatvermögen oder vermögensverwaltende GmbH?

Laufende Besteuerung

In der Praxis schrecken Käufer häufig die immer steuerbaren Veräußerungsgewinne einer vermögensverwaltenden GmbH ab. Doch dem steht ein wesentlicher Vorteil gegenüber: Während bei Immobilien im Privatvermögen die Vermietungseinkünfte mit bis zu 47,5 % zu versteuern sind, sind diese in der vermögensverwaltenden GmbH mit nur 15,8 % zu besteuern. Dadurch ergibt sich eine Steuerersparnis von bis zu 31,7 %. Diese Mehrliquidität kann in der GmbH zur schnelleren Schuldentilgung oder für Reinvestitionen genutzt werden.

Besteuerung von Veräußerungsgewinnen

Befinden sich Immobilien im Privatvermögen, kann die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen durch Abwarten einer zehnjährigen Behaltensfrist vollständig vermieden werden. Wenn die Immobilie seit Erwerb oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, bleibt eine Gewinnbesteuerung ebenfalls aus. Im Betriebsvermögen einer GmbH hingegen ist ein Veräußerungsgewinn unabhängig von der Haltedauer immer steuerbar. § 6b EStG bietet jedoch die Möglichkeit, die aufgedeckten stillen Reserven auf neu hergestellte / angeschaffte Reinvestitionsobjekte zu übertragen oder in eine Reinvestitionsrücklage einzustellen, um so auch im Betriebsvermögen eine Steuerentstehung zu vermeiden. Die Steuer wird hierbei aber nur gestundet.

Steuerliche Nachfolgeplanung

Aus Sicht der steuerlichen Nachfolgeplanung bietet die Immobilieninvestition im Privatvermögen hohes Gestaltungspotential. Anstatt einer direkten Schenkung der Immobilie bietet es sich an, diese an den Nachfolger nach Ablauf der zehnjährigen Behaltensfrist zu veräußern. Dadurch entsteht neues Abschreibungsvolumen, das die Steuerlast beim Erwerber in den Folgejahren erheblich mindern kann. Durch optimierte Darlehensausgestaltung lassen sich einerseits die Versorgung des ursprünglichen Immobilieninhabers sicherstellen und zum anderen Liquiditätsengpässe des Nachfolgers vermeiden. Auf diese Weise können beispielsweise bei einem Immobilienwert von 1 Mio. EUR bis zu 475.000 EUR Steuern gespart werden. Befindet sich die Immobilie hingegen in einer Holding-GmbH-Struktur, gibt es ebenso interessante Möglichkeiten das Immobilienvermögen beinahe steuerneutral auf die nächste Generation zu übertragen.

Beratung

Vereinfachend lässt sich festhalten, dass eine vermögensverwaltende GmbH insbesondere bei reinen „Renditeobjekten“ steuerlich vorteilhaft sein kann. Dies gilt ebenso, wenn keine Veräußerung erfolgen soll oder eine solche bereits innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb angedacht ist. Um einen geplanten Immobilienerwerb steuerlich optimiert und ganzheitlich zu gestalten, bedarf es einer individuellen Beratung. Dabei analysiere ich gerne Ihre Ausgangssituation und Ziele, um gemeinsam die passende steuerliche Struktur für Sie zu erarbeiten. Gerne berechne ich Ihnen auch Ihre individuelle mögliche Steuerersparnis, die Sie mit einer vermögensverwaltenden GmbH, selbst nach Veräußerung der Immobilie und Ausschüttung aller Gewinne, im Vergleich zur Investition im Privatvermögen hätten. Außerdem zeige ich Ihnen nach Bedarf auch die Möglichkeiten einer Holding-GmbH auf und wie Sie mit dieser im Falle einer Veräußerung Ihre Steuerlast auf ca. 1,5 % reduzieren können.