Immobilienkauf aus steuerlicher Sicht
Privatvermögen oder vermögensverwaltende GmbH?
Stand: September 2026
Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, trifft mit der Wahl des Erwerbers eine Entscheidung mit Wirkung über Jahrzehnte: privat oder über eine Gesellschaft. Beide Wege haben klare Stärken. Welcher trägt, hängt davon ab, was mit der Immobilie geschehen soll – halten, verkaufen, übertragen.
Laufende Besteuerung
Im Privatvermögen unterliegen Vermietungseinkünfte dem persönlichen Steuersatz, in der Spitze 47,5 % (45 % Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer). Nach dem geplanten Einkommensteuerreformgesetz 2027 soll dieser Satz für hohe Einkommen weiter steigen – auf 47 % Einkommensteuer ab 280.000 € zu versteuerndem Einkommen, mit Solidaritätszuschlag rund 49,6 %.
Eine vermögensverwaltende GmbH versteuert dieselben Einkünfte mit 15,8 % (15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag) – vorausgesetzt, sie beschränkt sich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes und erfüllt die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Diese Voraussetzung ist der neuralgische Punkt jeder Immobilien-GmbH: Mitvermietete Betriebsvorrichtungen oder gewerbliche Nebenleistungen können die Kürzung kosten und die Belastung auf rund 30 % heben.
Der Abstand wächst: Der Körperschaftsteuersatz sinkt ab 2028 jährlich um einen Prozentpunkt und liegt ab 2032 bei 10 % (§ 23 Abs. 1 KStG). Die GmbH versteuert Mieteinkünfte dann mit 10,55 %.
Der Unterschied von über 30 Prozentpunkten ist ein Vorteil auf Ebene der Gesellschaft. Er bleibt, solange die Gewinne dort verbleiben – für Tilgung, Instandhaltung oder den nächsten Erwerb. Wird ausgeschüttet, kommen 26,375 % Abgeltungsteuer hinzu (§ 32d Abs. 1 EStG); die Gesamtbelastung liegt dann heute bei rund 38 %, ab 2032 bei rund 34 %. Selbst nach vollständiger Ausschüttung bleibt die Belastung damit deutlich unter der, die auf dieselben Mieteinkünfte im Privatvermögen entfällt.
Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
Hier kehrt sich das Bild um. Im Privatvermögen ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wurde die Immobilie seit dem Erwerb oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Frist (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
In der GmbH ist der Veräußerungsgewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig – bei erweiterter Kürzung mit 15,8 %, ab 2032 mit 10,55 %. § 6b EStG erlaubt, den Gewinn auf ein neu angeschafftes oder hergestelltes Gebäude zu übertragen oder für vier Jahre (bei Neubau sechs) in eine Rücklage einzustellen, wenn die veräußerte Immobilie mindestens sechs Jahre zum Anlagevermögen gehört hat (§ 6b Abs. 3, Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Das verschiebt die Steuer, es beseitigt sie nicht.
Anders liegt es, wenn nicht die Immobilie, sondern die Gesellschaft verkauft wird: Hält eine Holding die Anteile an der Immobilien-GmbH, ist der Gewinn aus der Anteilsveräußerung zu 95 % steuerfrei (§ 8b Abs. 2, 3 KStG), effektiv rund 1,5 % Belastung. Käufer zahlen für solche Share Deals allerdings Abschläge, weil sie die stillen Reserven übernehmen und kein neues Abschreibungsvolumen erhalten; bei Übergang von mindestens 90 % der Anteile fällt zudem Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2b GrEStG). Ob der Weg trägt, zeigt erst die Rechnung im Einzelfall.
Steuerliche Nachfolgeplanung
Im Privatvermögen liegt das größere Gestaltungspotenzial. Statt die Immobilie zu verschenken, kann sie nach Ablauf der Zehnjahresfrist an den Nachfolger verkauft werden: Der Verkäufer realisiert den Gewinn steuerfrei, der Erwerber schreibt vom aktuellen Kaufpreis ab und erhält so neues Abschreibungsvolumen für Jahrzehnte. Der Verkauf an Kinder ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Der Kaufpreis lässt sich über ein Darlehen strecken, das zugleich die Versorgung des Übergebers sichert und den Nachfolger nicht überfordert. Kaufpreis, Zins und Tilgung müssen dabei einem Fremdvergleich standhalten und tatsächlich so durchgeführt werden.
Liegt die Immobilie in einer GmbH, ist die Nachfolge anders zu denken. Vermietete Immobilien im Gesellschaftsvermögen gelten erbschaftsteuerlich oftmals als Verwaltungsvermögen (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG), und damit greift die Verschonung für Betriebsvermögen nicht – es gibt jedoch Ausnahmen, die sich bei entsprechender Ausgestaltung nutzen lassen. Zugleich eröffnet eine Immobilien-GmbH unter einer Holding weitere Gestaltungsoptionen für die Übertragung auf die nächste Generation, die dem Privatvermögen verschlossen sind. Der Weg ist gestaltbar, aber er ist ein anderer.
Einordnung
Welcher Weg im Einzelfall trägt, ergibt ein Belastungsvergleich über die geplante Haltedauer – einschließlich Ausschüttung, Veräußerung und Übertragung. Im Rahmen einer Beratung arbeite ich gerne die Vor- und Nachteile der jeweiligen Struktur für Ihre Situation heraus.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand zum angegebenen Datum wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für Entscheidungen, die auf seiner Grundlage getroffen werden, wird keine Haftung übernommen; sie bedürfen einer individuellen steuerlichen Beratung.
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