Für Unternehmer · Anlass

Immobilieneinkünfte strukturieren

Privatvermögen, vermögensverwaltende Gesellschaft oder bestehende Struktur – eine Weichenstellung mit Wirkung über Jahrzehnte. Halten, verkaufen, übertragen: Was mit der Immobilie geschehen soll, entscheidet über den richtigen Weg.

Drei Wege

Privatvermögen
Mieteinkünfte mit dem persönlichen Steuersatz, in der Spitze 47,5 %. Dafür steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) und die Möglichkeit, die Immobilie mit neuem Abschreibungsvolumen an die nächste Generation zu verkaufen statt zu verschenken.
Vermögensverwaltende GmbH
Mieteinkünfte mit 15,8 %, ab 2032 mit 10,55 % – wenn die erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Kein steuerfreier Verkauf, aber § 6b EStG für die Übertragung stiller Reserven und die Möglichkeit, über eine Holding nicht die Immobilie, sondern die Gesellschaft zu verkaufen.
Bestehende Struktur prüfen
Viele Immobilien liegen in einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG, die nichts tut als zu vermieten. Sie zahlt Einkommensteuer auf Gesellschafterebene mit dem vollen Satz, ohne die Zehnjahresfrist des Privatvermögens zu haben – die Nachteile beider Welten. Hier liegt oft erhebliches Potenzial: durch Formwechsel in die GmbH oder durch Option zur Körperschaftsteuer.

Voraussetzungen der erweiterten Kürzung

Die erweiterte Kürzung ist der neuralgische Punkt jeder Immobilien-GmbH. Sie setzt voraus, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt – daneben sind nur wenige, abschließend aufgezählte Tätigkeiten erlaubt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 bis 4 GewStG). Mitvermietete Betriebsvorrichtungen, gewerbliche Nebenleistungen, die Vermietung an einen Gesellschafter für dessen Gewerbebetrieb oder ein einziger Verkauf zu viel können die Kürzung für das gesamte Jahr kosten. Die Belastung steigt dann auf rund 30 %. Wer die Struktur wählt, muss sie auch pflegen.

Typische Fehler

Betriebsvorrichtungen im Mietvertrag
Lastenaufzug, Kühlanlage, Lackierkabine – wird eine Betriebsvorrichtung mitvermietet, ist die erweiterte Kürzung gefährdet. Die Lösung liegt meist in der Vertragsgestaltung, muss aber vor dem ersten Mietvertrag stehen, nicht danach.
Übertragung ohne Blick auf die Grunderwerbsteuer
Immobilien in eine Gesellschaft einzubringen kostet Grunderwerbsteuer, in Bayern 3,5 %. Ausnahmen für Umwandlungen im Konzern (§ 6a GrEStG) und für Übertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter (§§ 5, 6 GrEStG) haben Haltefristen, die eingehalten werden müssen.
Verkaufsabsicht nicht bedacht
Wer eine Immobilie in die GmbH legt und sie nach zwölf Jahren verkaufen will, verliert die Steuerfreiheit, die er privat gehabt hätte. Die Frage „Was soll mit der Immobilie geschehen?“ steht deshalb am Anfang, nicht am Ende.

Welcher Weg trägt, zeigt die individuelle Beratung.

Bei Renditeobjekten, deren Erträge im Vermögen bleiben, ist die GmbH oft überlegen. Wo nach zehn Jahren verkauft oder mit neuem Abschreibungsvolumen übergeben werden soll, gewinnt das Privatvermögen. Was in Ihrem Fall gilt, lässt sich erst sagen, wenn ich Ihre Ausgangssituation, Ihre Ziele und Ihr Vorhaben angesehen, analysiert und geprüft habe. Dann bekommen Sie eine fundierte Einschätzung der Vor- und Nachteile jedes Weges – und eine klare Handlungsempfehlung.

Ausführlich: Immobilienkauf aus steuerlicher Sicht – Privatvermögen oder vermögensverwaltende GmbH?